第一季度剛過，洛陽文旅金融領域甩出一張好牌。
4月初，“東方—平安—洛陽文旅隋唐洛陽城資產支持專項計劃”，在上海證券交易所成功發(fā)行。隋唐洛陽城明堂天堂、應天門、九洲池三大景區(qū)未來經營收益權，被正式打包成金融產品推向資本市場。
這筆規(guī)模13.01億元的金融產品，不僅成為全國首單文旅類REITs，開創(chuàng)了“文旅資產+金融創(chuàng)新”融合范式，更標志著我國文旅景區(qū)類REITs從政策試點邁入實踐落地階段，為盤活全國萬億級文旅存量資產打了樣。
REITs和類REITs，到底是什么
REITs，中文全稱不動產投資信托基金。通俗地說，就是把不動產資產拿到資本市場“上市”，誰都能來買，流動性強，又稱為“公募REITs”。放在文旅領域，就是公開眾籌養(yǎng)景區(qū)，大家一起當老板，靠景區(qū)的收益分紅。
而類REITs即私募性質，只對專業(yè)的機構投資者開放，普通人暫時還不能參與，流動性比較弱，相當于定向眾籌養(yǎng)景區(qū)，機構來當債權人。目前國內文旅行業(yè)還沒有公募REITs成功發(fā)行。這次洛陽成功發(fā)行類REITs，相當于為文旅公募REITs“探路搭橋”。
2025年7月30日，上海證券交易所與河南省委金融辦在洛陽聯(lián)合舉辦“促進文旅融合發(fā)展資產證券化座談會”。張劭輝 攝
此次洛陽項目，洛陽歷史文化保護利用發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“洛陽文保集團”），相當于“景區(qū)收益權的打包者”；而洛陽文化旅游投資集團有限公司（以下簡稱“洛陽文旅集團”）則負責“兜底”，承諾如果景區(qū)收益不夠，會補足差額，進一步降低了投資風險。
這筆類REITs的具體細節(jié)，其實很有講究：發(fā)行規(guī)模13.01億元，優(yōu)先級利率3.20%，期限長達18年，采用“3+3+3+3+3+3”的滾動期限結構，就像給投資者吃了“定心丸”——每三年可以選擇“退出”，拿回自己的本金和收益，大大提升了產品的安全性和流動性。
這一切的背后，離不開政策的“東風”。2020年4月，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委就聯(lián)合發(fā)文，正式啟動我國公募REITs試點，相當于國家給“文旅+金融”開了綠燈。2025年，政策利好集中釋放：1月，國辦發(fā)文支持文旅類項目發(fā)行REITs；9月，國家發(fā)展改革委明確要探索文旅類REITs的發(fā)行路徑；12月，文旅基礎設施正式納入REITs項目行業(yè)范圍清單。
洛陽這個全國首單，既是自身努力的結果，也是政策東風吹出來的“碩果”。
憑什么是洛陽
文旅類資產很像“纏在一起的毛線團”，景區(qū)的土地、文物、經營權往往分屬不同部門，想理清誰是“主人”、收益該怎么分，難度極大，這是制約文旅REITs落地的核心瓶頸。
自從國家將文旅行業(yè)納入REITs試點以來，華山、武隆、賽里木湖等多個知名景區(qū)都曾嘗試過，但都因為資產確權復雜、收益不穩(wěn)定等問題卡了殼。
洛陽通過類REITs率先突圍，可謂占齊了天時、地利、人和。
天時，就是國家政策的持續(xù)加持。國家不斷拓寬文旅REITs的申報范圍，更是將4A級景區(qū)納入清單，為洛陽項目鋪好了“政策紅毯”。
地利，就是明堂天堂、應天門、九洲池三大景區(qū)，皆是全國文旅界的“頂流”IP，是游客們追捧的旅游目的地。這里承辦過央視中秋晚會、戲曲春晚等國家級活動，《風起洛陽》《神都洛陽》等影視綜藝又頻頻出圈，還推出漢服體驗、VR互動、研學產品等多元業(yè)態(tài)，形成了“白天看景、晚上看戲、全程互動”的消費模式。第43屆中國洛陽牡丹文化節(jié)期間，隋唐洛陽城更是累計接待游客190多萬人次。
從更長遠的運營數(shù)據來看，隋唐洛陽城的增長勢頭更是強勁。2023年暑期，三大景區(qū)接待游客80余萬人次；到了2025年暑期，這個數(shù)字飆升至260萬人次。“十四五”時期，洛陽累計接待游客超6億人次，這一切都為類REITs的發(fā)行提供了堅實的“現(xiàn)金流底氣”——畢竟，“眾籌養(yǎng)景區(qū)”的前提，是景區(qū)能持續(xù)賺錢。
人和，就是洛陽對文旅資本破局的堅持和多方協(xié)同的合力。近年來，洛陽市將建設多層次資本市場作為促進產業(yè)轉型升級、推動經濟高質量發(fā)展的重要舉措，成立全省首家滬深北交易所共建的資本市場洛陽服務基地，打造資本市場“3+N”特色服務品牌，專題REITs培訓、資產證券化路演、文旅產業(yè)銀企合作暨資源對接等一場場活動，搭建起全市文旅投融資的高端平臺。這些舉措猶如為企業(yè)裝上“導航儀”，助力更多洛陽企業(yè)駛入資本市場的“快車道”。
具體操作層面，洛陽文保集團牽頭攻克了資產確權這一“硬骨頭”，理順了三大景區(qū)的收益權歸屬，為項目順利推進掃清了障礙。河南中豫信用增進有限公司（以下簡稱“中豫信增”）、東方證券、平安證券等多方機構協(xié)同發(fā)力，形成了“政府引導、企業(yè)主導、金融支持”的良好格局，這單全國首單才得以順利落地。
為什么被稱為“教科書級案例”
這單項目被業(yè)內稱為“教科書級案例”，不僅因為它是“全國首單”，更因為它首創(chuàng)了“類REITs+信用保護憑證”的模式。
“中豫信增”同步創(chuàng)設全國首單底層掛鉤類REITs的信用保護憑證，為產品落地提供了有力支撐，就像給“眾籌養(yǎng)景區(qū)”加了“安全墊”，填補了行業(yè)空白。
“該模式為高波動的文旅資產構建了風險緩沖機制，實現(xiàn)了信用衍生品從傳統(tǒng)債券向多元化、結構化基礎資產延伸的關鍵跨越，為文旅資產證券化提供了可復制、可推廣的綜合金融服務方案。”一位業(yè)內人士表示。
這段話翻譯過來，就是如果未來隋唐洛陽城的經營收益出現(xiàn)波動，無法按期兌付時，中豫信增就會出手，切實保障持有信用保護憑證的投資人的合法權益。這一舉措就像給投資者吃了“定心丸”，不僅打消了他們的顧慮，拓寬了投資人群體，還有效降低了洛陽文旅的融資成本，最終實現(xiàn)3.20%的行業(yè)優(yōu)勢利率。
戴德梁行高級董事王飛強認為，這單產品“既合規(guī)又靈活”，取得了兩個關鍵突破。第一個突破，是避開“門票收費權”限制，以“運營管理權+經營收益權”為基礎資產，相當于不打包“門票本身”，而是打包“景區(qū)運營帶來的收益”，包括商鋪租金、演藝收入、漢服體驗收入、研學收入等，破解了文旅資產“收支兩條線”的合規(guī)痛點，為文旅資產證券化開辟了新路徑。
第二個突破，是“產品設計靈活”，采用“3+3+3+3+3+3”的滾動期限結構，疊加中豫信增信用保護和洛陽文旅集團的差額支付承諾，既保證了投資者的流動性，又顯著提升了產品的安全性。
“以前文旅項目融資像‘單腿走路’，靠銀行貸款或財政撥款；現(xiàn)在有了‘類REITs+信用保護憑證’模式，就像‘雙腿走路’，不僅拓寬了融資渠道，還降低了風險。”王飛強說。
未來能帶來什么
全國首單文旅類REITs落地洛陽，不僅是河南文旅的一件大事，更是我國文旅行業(yè)和金融行業(yè)深度融合的標志性事件。
對文旅行業(yè)而言，它破解了“重資產、長周期”的發(fā)展困境。數(shù)據顯示，我國文旅資產規(guī)模超12萬億元，但證券化率不足0.5%。很多景區(qū)有優(yōu)質的資源，卻沒有足夠的資金進行升級改造和運營。此次洛陽的成功，驗證了歷史文化景區(qū)通過收益權證券化盤活存量資產的可行性，為行業(yè)提供了可復制的操作范本。
對城市發(fā)展而言，大額資金的注入，在緩解文旅發(fā)展資金壓力的同時，更獲得了資本市場的“信用背書”，就像給洛陽文旅貼上了“優(yōu)質標簽”，彰顯了市場對洛陽文旅發(fā)展?jié)摿统鞘虚L期價值的認可，更有助于洛陽打造“世界文化旅游名城”，讓“若問古今興廢事，請君只看洛陽城”的詩句，在新時代煥發(fā)新的生機。
對普通人而言，雖然暫時不能直接參與類REITs，但由于景區(qū)運營水平提升，古都新韻的魅力會越來越足，旅游體驗會越來越好。特別是隨著國家推動公募REITs發(fā)展，未來普通人也有望購買文旅REITs產品，真正實現(xiàn)“分享文旅產業(yè)發(fā)展的紅利”。
洛陽可以，是不是別的景區(qū)都可以？王飛強表示，其他景區(qū)要想復制洛陽模式，需要厘清三點：一是不用強求土地房產所有權，重點梳理清晰的運營收益權，尤其是二次消費收益，構建穩(wěn)定的“現(xiàn)金流池”；二是綁定主體信用，像洛陽項目這樣，依靠優(yōu)質景區(qū)的現(xiàn)金流和地方國企的信用背書，降低投資風險；三是提前和監(jiān)管部門溝通，涉及文物、風景名勝區(qū)的項目，要在方案階段就和文旅、文物、自然資源等部門達成共識，避免后續(xù)出現(xiàn)法律障礙。
王飛強還預測，“運營強、周期穩(wěn)、產權清”的頭部景區(qū)，有望在公募REITs領域率先突圍。建議其他景區(qū)可以先參照洛陽模式，通過類REITs盤活現(xiàn)金流，同時優(yōu)化運營結構，為未來申報公募REITs做儲備。
從“一朵牡丹”到“一座古城”，從“文旅IP”到“金融創(chuàng)新”，洛陽走出了“文旅+金融”的融合新路。金融“活水”遇上文旅“瑰寶”，一定會給資本市場帶來更多想象空間。
REITs，中文全稱不動產投資信托基金。通俗地說，就是把不動產資產拿到資本市場“上市”，誰都能來買，流動性強，又稱為“公募REITs”。放在文旅領域，就是公開眾籌養(yǎng)景區(qū)，大家一起當老板，靠景區(qū)的收益分紅。 類REITs即私募性質，只對專業(yè)的機構投資者開放，普通人暫時還不能參與，流動性比較弱，相當于定向眾籌養(yǎng)景區(qū)，機構來當債權人。
【專家觀點】
有突破 有價值
中國旅游研究院產業(yè)研究所所長 楊宏浩
本次發(fā)行的產品雖屬類REITs，但項目的成功發(fā)行在盤活文旅存量資產、推動產融結合方面，具有一定的突破意義和示范價值。 首先是驗證了文旅資產證券化的可行性，向市場證明，即使是產權關系復雜的文旅資產，也能通過金融創(chuàng)新實現(xiàn)證券化，為后續(xù)項目提供了可復制的“操作手冊”。其次是開創(chuàng)了“類REITs+信用衍生品”的增信范式，有效降低融資成本。項目同步創(chuàng)設全國首單掛鉤該產品的信用保護憑證，相當于為投資加上了一道“保險”。這一創(chuàng)新精準地解決了文旅項目現(xiàn)金流波動大、投資風險高的問題，為高波動性資產的融資提供了寶貴經驗。最后是提供了盤活存量、優(yōu)化負債結構的“新工具”。對面臨“重資產、長周期、高負債”困境的文旅項目而言，類REITs提供了一種介于傳統(tǒng)貸款和權益融資之間的新選擇。 當前國內文旅REITs市場正處于政策強力驅動下的起步與探索階段。目前，華住和錦江的酒店公募REITs和復星亞特蘭蒂斯文商旅綜合體公募REITs已獲交易所受理，但尚無公募REITs成功發(fā)行。除了隋唐洛陽城類REITs項目，“中鐵·泰和里”文商旅綜合體機構間REITs項目也成功發(fā)行。估計最快6月份會有文旅公募發(fā)行上市。相信未來文旅REITs會有一個大的發(fā)展。 本單洛陽文旅類REITs產品的成功發(fā)行是通往公募REITs道路上的關鍵“探路石”。其作用主要體現(xiàn)在以下三個方面： 一是積累寶貴的實操經驗。公募REITs的發(fā)行要求極高，涉及底層資產合規(guī)、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、運營高效規(guī)范、估值公允合理等各種要求。該項目為行業(yè)積累了從資產篩選、結構設計、風險定價到發(fā)行銷售的全流程經驗。這些“實戰(zhàn)”經驗對于后續(xù)培育符合公募REITs要求的優(yōu)質資產至關重要。 二是探索解決核心瓶頸。類REITs的發(fā)行過程，也清晰暴露了文旅資產邁向公募REITs的三大核心瓶頸。產權合規(guī)難題：景區(qū)多為國有資源，經營權、收益權、產權“三權分離”，確權與轉讓難度大；收益穩(wěn)定性弱：受季節(jié)、政策、突發(fā)事件影響，現(xiàn)金流波動劇烈，難以滿足公募REITs對穩(wěn)定分派的要求；運營能力不足：多數(shù)文旅國企“重建設、輕運營”，缺乏市場化的專業(yè)運營能力。隋唐洛陽城項目通過“經營收益權”和“差額支付承諾”等方式暫時繞開或緩解了部分問題，這為監(jiān)管機構和市場主體思考如何建立文旅公募REITs的專屬規(guī)則體系提供了現(xiàn)實參照。 三是提振市場信心，培育投資生態(tài)。該項目的落地，向資本市場證明了文旅資產的投資價值，提振了投資者、發(fā)行人和中介機構的信心。它有助于吸引更多長期資金（如保險、養(yǎng)老金）關注并研究這一領域，為未來公募REITs的發(fā)行培育一個更加成熟的投資生態(tài)。 隋唐洛陽城文旅類REITs是一次成功的壓力測試和實戰(zhàn)演練。其破冰價值在于，它用實踐證明了路是通的，并清晰地標記出了路上可能遇到的障礙，為未來文旅公募REITs的最終啟航指明了方向。
